Mənzil alarkən ən çox nəzərə alınmayan xərc: kommunal infrastruktur

Mənzil axtarışında insanların böyük hissəsi eyni sualı verir: kvadratmetri neçəyədir? Bu sual düzgündür, lakin tam deyil. Çünki mənzilin alış qiyməti bir dəfəlik ödənilir, kommunal xərclər isə hər ay gəlir. On il ərzində bu ödənişlərin cəmi bəzən mənzilin özünün dəyərinin 15-20 faizinə bərabər olur. Buna baxmayaraq, əksər alıcılar bu hesabı ya ümumiyyətlə aparmır, ya da son dəqiqəyə saxlayır.
Bakı əmlak bazarında üç əsas bina tipi mövcuddur: yeni tikili, köhnə fond və fərdi evlər. Bu üçünün kommunal xərc strukturu bir-birindən əsaslı şəkildə fərqlənir və bu fərqi bilmədən qərar vermək maliyyə hesablamalarını tamamilə alt-üst edə bilər.

Yeni tikililərdə kommunal xərclər daha proqnozlaşdırıla bilən görünür, lakin əslində bu kateqoriya ən geniş xərc diapazonuna malikdir. İdarəetmə şirkətinin aylıq haqqı, liftin texniki xidməti, nəzarət kameralarının saxlanması, binanın ümumi sahələrinin təmizlənməsi, bəzi hallarda isə qapalı ərazinin mühafizəsi xərcləri bu qiymətə daxildir. Bakıdakı premium sinif yeni tikililərdə bu aylıq xidmət haqqı 80-150 dollar aralığında olur. Orta sinif yeni tikililərdə isə 30-60 dollar arasında dəyişir. Üstəgəl su, qaz və elektrik ödənişləri əlavə olunduqda, aylıq ümumi kommunal yük 150-250 dolara çata bilir.

Köhnə fond binalarında isə tablo fərqlidir. Belə binalarda idarəetmə haqqı ya yoxdur, ya da çox aşağıdır. Ancaq bu, kommunal xərclərin az olduğu anlamına gəlmir. Köhnə binaların su sistemi köhnəlmiş olduğundan itkili işləyir, bu da su sayğacının göstəricisini yüksəldir. Qazla işləyən mərkəzi istilik sistemi olmadığından, qış aylarında mənzilin isidilməsi tamamilə sahibin üzərinə düşür. Elektrik sobaları, kondisionerlər və ya fərdi qazlı sistemlər bu xərci əhəmiyyətli dərəcədə artırır. Orta hesabla, köhnə fondda 60 kvadratmetirlik bir mənzil üçün qış aylarında aylıq kommunal xərc 100-180 dollar arasında olur.

İstilik məsələsi ayrıca dayanmağa dəyər. Bakıda mərkəzi istilik sistemi olan binalar getdikcə azalır. Sovet dövründən qalan bəzi binalarda bu sistem hələ fəaliyyət göstərir, lakin onun keyfiyyəti binadan binaya dəyişir. Bəzi binalarda istilik oktyabrın sonundan aprelin əvvəlinə qədər verilir, bəzilərində isə sistem uzun müddətdir sıradan çıxıb. Mərkəzi istiliyi olan bir mənzildə qış aylarında istilik ödənişi 20-40 dollar arasında olur. Mərkəzi istiliyi olmayan, fərdi kombi sistemi qurulmuş mənzildə isə eyni dövrdə bu xərc 60-120 dollara çıxa bilir. Kombinin qurulması isə əlavə 1500-3000 dollarlıq ilkin investisiya tələb edir ki, bunu da mənzilin ümumi alış xərcinə əlavə etmək lazımdır.

Fərdi evlər və villalar isə kommunal xərclər baxımından ən geniş diapazona malikdir. Binanın enerji səmərəliliyi, izolyasiya keyfiyyəti, istilik sisteminin növü, həyət sahəsinin saxlanması xərcləri bu kateqoriyada aylıq kommunal yükü 300-500 dollara çatdıra bilir. Eyni zamanda, ağıllı ev sistemləri qurulmuş müasir villalarda bu xərci əhəmiyyətli dərəcədə aşağı salmaq mümkündür. Bütün bunları satın almadan əvvəl necə hesablamaq olar? Əvvəla, mənzili satan şəxsdən son 12 ayın kommunal ödəniş qəbzlərini istəmək ən etibarlı yoldur. Bu qəbzlər mövsümi dəyişkənliyi də əks etdirdiyindən real mənzərəni göstərir. İkincisi, binanın idarəetmə şirkəti ilə birbaşa əlaqə saxlayıb aylıq xidmət haqqını öyrənmək lazımdır.

Üçüncüsü, kombinin yaşını soruşmaq vacibdir: 10 ildən köhnə kombi həm daha çox qaz sərf edir, həm də tezliklə dəyişdirilmə xərci yarada bilir. Sadə bir hesablama bu qərarı daha aydın edir. Eyni rayonda, eyni sahədə iki mənzili müqayisə etdikdə, biri 5000 dollar bahadırsa, lakin aylıq kommunal xərci 80 dollar aşağıdırsa, cəmi 63 ayda, yəni 5 ildə ucuz mənzil daha baha başa gəlir. Uzunmüddətli saxlanma niyyəti olan alıcı üçün bu hesab mənzilin alış qiyməti qədər vacibdir. Kommunal infrastruktur mənzil alqısında görünməz, lakin daimi bir xərc mənbəyidir. Onu nəzərə almadan aparılan hesab natamamdır. Düzgün qərar vermək üçün isə mənzilin yalnız bu günkü qiymətini deyil, sabahkı dəyərini də hesablamaq lazımdır.

• 24.02.2026
• 245