Bakıda köhnə tikili almaq: riskmi, investisiyamı?

 Bakı əmlak bazarında hər gün minlərlə elan dərc olunur, lakin onların içindən ən çox müzakirə doğuranlar hələ də sovet dövründən qalan binalardakı mənzillərdir. Bəziləri bu mənzilləri görmədən rədd edir, bəziləri isə məhz onlara üstünlük verir. Hər iki tərəfin öz məntiqi var, amma həqiqət rəqəmlərin içindədir.
Sovet dövrü binaları, yəni xalq arasında “xruşşovka” və ya “stalinka” kimi tanınan tikililər, Bakının mərkəzi hissələrində böyük payı təşkil edir. Nəsimi, Səbail, Binəqədi və Suraxanı rayonlarında bu binaların sayı hələ də yüksəkdir. Statistikaya görə, Bakıda satışa çıxarılan mənzillərin təxminən 40 faizi köhnə tikili fonduna aiddir. Bu o deməkdir ki, bazar bu seqmenti hələ uzun müddət saxlayacaq.

   Köhnə tikiliyə marağın əsas səbəbi qiymətdir. Eyni rayonda, eyni kvadratmetr sahəsi üçün yeni tikili ilə köhnə tikili arasındakı qiymət fərqi 25-45 faizə çata bilir. Məsələn, Nəsimi rayonunda 60 kvadratmetrlik yeni tikili mənzil 120-130 min dollar aralığında satılırsa, eyni sahəli köhnə tikili mənzili 75-90 min dollara tapmaq mümkündür. Bu fərq, xüsusən ilk mənzilini almaq istəyən gənc ailələr üçün həlledici ola bilir.

  Lakin qiymət üstünlüyü hər şeyi izah etmir. Köhnə tikililərin cəlbedici olmasının başqa bir səbəbi məkandır. Bakının tarixi məhəllələri, şəhərin nəbzinin hiss olunduğu yerlər, əsasən köhnə bina fondu ilə örtülüdür. İnfrastruktur cəhətdən bu ərazilər çox vaxt yeni tikili sahələrindən üstündür: metro, bazarlar, məktəblər, xəstəxanalar, ictimai nəqliyyat dayanacaqları. Yeni tikililər isə çox vaxt şəhərin kənarında, infrastrukturun hələ tam formalaşmadığı yerlərdə inşa olunur.

  İnvestisiya baxımından köhnə tikili mənzillərin bir xüsusiyyəti var ki, bunu çox adam gözdən qaçırır: bu mənzillər kirayə bazarında sabit tələbat görür. Bakıda kirayəçilərin böyük hissəsi mərkəzi ərazilərə üstünlük verir və köhnə tikili mənzillərin kirayə qiyməti yeni tikiliyə nisbətdə çox da aşağı deyil. Nəticədə, daha az pul xərcləyib oxşar kirayə gəliri əldə etmək mümkün olur. Bu isə investisiya gəlirliliyi baxımından köhnə tikilini maraqlı edir.

Bununla belə, risklər danılmazdır. Birinci məsələ binanın texniki vəziyyətidir. Sovet dövrü binaların böyük hissəsi 50-70 illikdir və bu yaşdakı tikililərdə kommunikasiya sistemlərinin, yəni su, qaz, elektrik xətlərinin vəziyyəti ciddi yoxlama tələb edir. Satın alınacaq mənzilin özü tam təmirli olsa belə, binanın ümumi texniki vəziyyəti pisdirsə, gələcəkdə ciddi xərclər qaçılmaz olacaq. Boru sistemlərinin köhnəlməsi, damın sızması, pilləkən boşluqlarının vəziyyəti bunların hamısı mənzilin dəyərini birbaşa təsir edir.

  İkinci məsələ hüquqi şəffaflıqdır. Köhnə tikililərdə mülkiyyət tarixçəsi uzun olduğundan, bəzən mürəkkəb vəziyyətlər yaranır: varislik iddiaları, qeydiyyat uyğunsuzluqları, ipoteka qalıqları. Bu cür riskləri azaltmaq üçün satın almadan əvvəl mənzilin ASAN xidmət və ya notariat vasitəsilə hüquqi yoxlamasını keçirmək vacibdir. Bu addım bir neçə gün vaxt aparsa da, gələcəkdə çox böyük problemlərin qarşısını ala bilir.

  Üçüncü məsələ isə binanın yıxılma ehtimalıdır. Azərbaycanda köhnə binaların sökülüb yenidən inşa olunması proqramı dövlət səviyyəsində müzakirə olunur. Əgər mənzil belə bir binadadırsa, bu həm risk, həm də fürsət kimi qiymətləndirilə bilər. Kompensasiya şərtlərindən asılı olaraq, sahibin yeni mənzil alması mümkündür, lakin bu proses çox vaxt uzun çəkir və qeyri-müəyyənlik özü bir yük yaradır.

  Nəticə etibarilə, köhnə tikili almaq nə saf risk, nə də saf investisiyadır. Bu, düzgün məlumatla yanaşıldığında ağıllı bir seçimə çevrilə bilər. Binanın yaşını, texniki vəziyyətini, hüquqi tarixçəsini və məkanın perspektivini qiymətləndirən alıcı üçün köhnə tikili bazarın ən əlçatan imkanlarından birini təklif edir. Ancaq bu qərarı emosiyaya deyil, faktlara əsasən vermək lazımdır.

• 23.02.2026
• 97